בעלים של יותר מדירה אחת? ביטול החישוב הליניארי המוטב ישפיע משמעותית על מס השבח שלכם

הקדמה:

ביטול החישוב הליניארי המוטב, שנכנס לתוקף באופן הדרגתי החל משנת 2024, ישפיע משמעותית על מוכרי דירות מגורים בישראל. שינוי זה יגדיל את נטל המס על רווחי ההון ממכירת דירות, ועל כן חשוב למוכרים פוטנציאליים להבין את ההשלכות ולשקול את צעדיהם בהתאם.

מהו החישוב הליניארי המוטב?

במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין בשנת 2023, בוטלה הוראת הפטור ממס שבח במכירת דירה כל 4 שנים. במקומה, נקבע כי מכירה של דירת מגורים שנייה תחויב במס בהתאם ל"חישוב ליניארי מוטב". כך, כל השבח שנצבר עד ליום 1.1.2014 יהיה פטור ממס שבח, והשבח שמיוחס לתקופה מאותו תאריך ואילך יחויב ב-25% מהשבח. הפטור הזה הפך להנחה משמעותית בתשלום מס שבח למוכרי דירות מגורים. לדוגמה, משפחה שרכשה דירה בשנת 1974 ורוצה למכור אותה בשנת 2024 תחויב במס שבח של 25% על התקופה מ-2014 עד 2024 ותשלם מס שבח רק על 20% מהתקופה (10 שנים מתוך 50 שנים – התקופה החייבת).

החישוב הליניארי המוטב, מאפשר למוכרי דירות מגורים ליהנות מפטור ממס שבח חלקי עבור התקופה שקדמה ל-1 בינואר 2014. פטור זה הינו משמעותי במיוחד עבור דירות שהוחזקו לאורך זמן רב, שכן הוא מצמצם משמעותית את גובה מס השבח.

מהן ההשלכות של ביטול החישוב הליניארי המוטב?

ביטול החישוב הליניארי המוטב יתבצע באופן הדרגתי החל משנת 2024. משמעות הדבר היא שכל שנה תפחת הטבת המס בשיעור של 20%, עד להיעלמותה המוחלטת בשנת 2028. כתוצאה מכך, מוכרי דירות יחויבו במס שבח גבוה יותר באופן משמעותי, עבור רווח ההון שנוצר לאורך כל תקופת החזקת הדירה.

דוגמה להמחשת ההשפעה של ביטול החישוב הליניארי המוטב :

נניח שמשפחה רכשה דירה בשנת 2000 במחיר של 1,500,000 ש"ח ובשנת 2024 מוכרת אותה בסכום של 3,500,000 ש"ח.

• לפני ביטול החישוב הליניארי המוטב:

• רווח הון: 3,500,000 – 1,500,000 = 2,000,000 ש"ח

• • מס שבח (25%): 25% * 2,000,000 = 500,000 ש"ח
  • הטבת מס (80% עבור 24 שנות החזקה): 80% * 500,000 = 400,000 ש"ח
  • חבות מס סופית: 500,000 – 400,000 = 100,000 ש"ח
• לאחר ביטול החישוב הליניארי המוטב (החל משנת 2028):
  • רווח הון: 3,500,000 – 1,500,000 = 2,000,000 ש"ח
  • מס שבח (25%): 25% * 2,000,000 = 500,000 ש"ח
  • ללא הטבת מס
  • חבות מס סופית: 500,000 ש"ח

כפי שניתן לראות, ביטול החישוב הליניארי המוטב יגדיל את חבות המס במקרה זה ב-400,000 ₪!

המלצות למוכרי דירות:

כדי להקטין את נטל המס, רבים צפויים לשקול מכירת דירתם בשנים הקרובות, כל עוד עדיין קיימת הטבת מס חלקית.

בנוסף, מומלץ להתייעץ עם עו"ד מומחה לענייני מיסים על מנת לבחון את המקרה הספציפי ולקבל הכוונה מקצועית בנוגע לחשיפות המס שעשויות לחול על מכירת הדירה.

למשרדנו ניסיון של מעל 16 שנים בעסקאות נדל"ן, בדגש על ייצוג מוכרים וקונים של דירות יד שניה ואנו נשמח לעמוד לצידכם ולספק לכם את כל הייעוץ והייצוג הנדרש בעסקאות יד שניה.